「いい土地が見つかったので、先に土地だけ買って、あとからゆっくり家づくりを考えたいのですが…」

最近、このようなご相談をいただきました。

よくある疑問だと思ったので、今回はなるべく分かりやすくコラムにまとめてみます。

 

◆ [ 疑問 ] 先に土地だけを購入するのはダメなの？

結論から言うと、「ダメではないですが、状況によって大きく変わる」です。

具体的には、次の3つのパターンで考え方が異なります。

• A：自己資金で土地を先に購入する
• B：親からの贈与で土地を先に購入する
• C：土地だけローンで先に購入する

 

それぞれ順番に見ていきましょう。

「A：土地を自己資金で先に購入する」場合

◎ 「A：土地を自己資金で先に購入する」メリット

人気の土地は「今このタイミング」を逃すと買えないこともあります。
建築条件がない土地であれば、先に押さえられるのは大きなメリットです。

△「A：土地を自己資金で先に購入する」デメリット

一番のハードルは「まとまった現金が必要なこと」です。

さらに、見落としがちなのが更地のときの税金です。

土地だけを先に購入した場合、建物が建つまでの間は
「住宅用地の軽減措置」が使えません。

参考として、
当社で扱う寒河江市の宅地の更地 約200㎡ ( 坪単価8.5万円 )の場合：

• 固定資産税：約29,000円／年
• 都市計画税：約6,200円／年

※あくまで目安としてご覧ください。

金額としては、この場合は大きすぎる負担ではありませんが、
「建物がない期間も税金がかかる」という点は覚えておきましょう。

後に住宅が建てば、土地の固定資産税は200㎡(約60坪)まで1/6軽減 等になります。

また、自己資金を土地に使いすぎると、
将来の貯蓄や建物予算に影響が出る可能性もあります。

「B：土地を直系親族からの贈与で先に購入する」場合

◎「B：土地を直系親族からの贈与で先に購入する」メリット

土地を贈与資金で購入できると、
建物だけのローンで済むため、資金計画がかなり楽になります。

また、「直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税制度」を使えば、
最大1,000万円まで非課税でご親族から贈与を受けられる点も大きな魅力です。

＜参照＞
【住宅取得等資金の特例】
「住宅取得等資金の贈与を受けた場合の贈与税の非課税」等のあらまし（令和6年5月）（PDF/1,500KB）

特に、ご親族が亡くなってしまったときに相続税が発生することがわかっている場合、
非課税でお子様に贈与できるので喜ばれるケースがあります。

 

△「B：土地を直系親族からの贈与で先に購入する」デメリット（※重要）

この制度には期限と条件があります。

例えば、

• 2026年12月末までに贈与を受けて土地を購入した場合
  → 最長2027年12月末までに規程の省エネ住宅に入居が必要です。

求められる住宅の性能については、

• 断熱等性能等級5以上
• 一次エネルギー消費量等級6以上

といった住宅建築の条件もあります。つまり、

土地を先に買ったものの、家づくりが難航して期限までに間に合わなかった場合、
非課税措置が使えなくなるリスクがあるということです。

さらに、住宅資金非課税制度自体も、
2027年以降は贈与上限金額など変更される可能性があるため、
スケジュール管理がとても重要になります。

早め、早めの計画が鍵になります。

また、土地だけを先に購入した場合の税金の話は、Aと同じです。

 

「C：先に土地だけをローンで購入する」場合

△結論：Cの選択は安易に考えない方が無難です。

理由はシンプルで、
後々の住宅ローンの審査が厳しくなるからです。

住宅ローンは、本来「建物を建てる前提」で、
特別に低金利で長く貸してくれるものです。

そのため、

• ハウスメーカーが決まっていない
• 総予算が決まっていない

この状態で土地だけ先にローンを組む相談を銀行にしても、
住宅完成までの道筋や予算について必ず聞かれます。
金融機関としてはリスクが高くなり、審査も厳しくなります。

 

●それでも、なにか手段はないの？

現実的な手段として、
①フラット３５や一部の地銀では、土地を自己資金なり贈与などで土地を先行して購入後、
　１,２年以内に土地・建物の融資申し込みをできるところはあります。
　※世帯収入に対して、総額が借りられるかの審査があります。

②銀行によっては、
　土地をまず無担保ローンで借りて、
　その後に、同じ銀行で住宅ローンに一本化することができる場合もあります。　
　※世帯収入に対して、総額が借りられるかの審査があります。

③ネットで調べる限りでは、銀行によっては「土地先行融資」があるようです。
　しかし、土地の評価額がかなり高い都会でないと難しいようです。
　少なくとも住宅プランナー佐藤が関わってお客様が利用したことはありません。


　また、インフレによって建築費の高騰リスクなどを考えると、
　時間が空くほど不確実性は高くなることに注意が必要です。

　当然、土地だけでローンを組んだ場合、
　土地購入から月々のローン支払いがはじまることになります。

◆ まとめ

「土地だけ先に買う」という選択は、
A :自己資金 、 B：贈与 、 C：ローン によって、
まったく違う戦略になります。

現実的には、

 気に入った土地があるなら、早くビルダーへ相談するのが一番近道です。

• 土地＋建物の総予算
• スケジュール
• ローンの組み方

これらをセットで考えることで、
ローン失敗のリスクを大きく減らせます。

土地も建物も、どちらも大切な大きな買い物です。
「焦って土地だけ決めてしまう」のではなく、

“全体を見ながら進めること”が、満足のいく家づくりへの近道です。

気になる土地がある方は、ぜひお気軽にご相談ください。

 

＜記事参考＞
SUUMO：土地は住宅ローンで購入できる？つなぎ融資や土地先行融資の徹底比較とメリット・デメリット、失敗しない選び方