住宅の新築やリフォームを考え始めると、間取りや設備、土地探しなどに意識が向きがちです。
しかし、実際に計画を進めるうえで大きなカギを握るのが「住宅ローンの審査」です。

「年収はあるから大丈夫そう」
「これまで問題なく支払ってきたから心配ないはず」

このように考えていても、思わぬところで審査に影響するケースは少なくありません。

今回は、これから家づくりを考えている方に向けて、住宅ローンを組む前に知っておきたい注意点を、
長年住宅ローンにも関わってきた、住宅プランナー佐藤なりにわかりやすくまとめました。

◆ 住宅ローン審査で見落としやすい“意外な落とし穴”

住宅ローンの審査では、年収や勤務先だけでなく、現在の借入状況や信用情報、さらには建築計画全体の安全性まで幅広くチェックされます。
特に注意したいポイントは次のとおりです。

1. 車のローンや残価設定クレジットがある

車のローンや「残クレ」は、毎月の返済負担として審査に含まれます。
住宅ローンでは、他の借入も含めた「返済負担率」が重視されるため、車の支払いがあるだけで借入可能額が下がります。

「住宅ローンとは別」と考えがちですが、金融機関はすべての借入を合算して判断します。
家づくりを考え始めた段階で、ローン残高や返済額は確認しておきましょう。

※なお、車のローンがあっても必ず審査に通らないわけではありません。状況に応じた対策も可能ですのでご相談ください。

2. リボ払いを利用している

リボ払いは毎月の支払額が一定で便利ですが、借入残高が見えにくいという特徴があります。
そのため審査では「継続的な借入がある状態」と見なされ、マイナス評価になりやすい傾向があります。

最初からリボ払い設定になっていたことに、気づいていないケースもあります。
クレジットカードなどの支払い方法がリボ設定になっていないか、一度確認しておくと安心です。

※なお、リボ払いをしていた時期があったとしても審査に通らないわけではありません。状況に応じた対策も可能な場合も多いですのでご相談ください。

3. クレジットカードのキャッシング枠が多い

クレジットカードは、「ショッピング枠」と『キャッシング枠』に分かれています。
クレジットカードは、実際に使っていなくてもキャッシング枠があるだけで「借入可能」と判断される場合があります。

特に複数枚持っている場合は、キャッシング枠の合計が大きくなっていることがあり注意が必要です。

キャッシング枠を使っていない場合、大概は、クレジット会社に電話すればキャッシング枠を0円にできると思います。
不要なキャッシング枠は「0円」に設定しておくことで、審査への影響を抑えることができます。

4. 支払いの滞納歴（信用情報にキズがある）

住宅ローン審査で非常に重要なのが「信用情報」です。

携帯料金やクレジットカードの長期延滞があると、「異動」という記録が残ります。
この状態はいわゆる“ブラックに近い状態”となり、
一定期間は住宅ローンの審査が非常に厳しくなります。

異動の履歴がついてしまった場合、異動履歴から5年で信用情報が復活するケースが多いです。

過去の支払い状況は、事前に把握しておくことが大切です。

５. １年以内に転職をしている方

働きはじめや転職をして１年以内の方が住宅ローンを組もうとすると、住宅ローンの選択肢が狭まります。

なぜかというと、
地銀で住宅ローンを借入しようとする場合、
１年以上同じ会社で働いていることが事前審査ができる条件になっているケースが多いのです。

ただし、
住宅金融支援機構のフラット35、50であれば、
転職から3ヶ月以上の月度給与明細があれば、事前審査が受けられます。
該当する方はフラット35・50をオススメします。

5. クレジット履歴が全くない「スーパーホワイト」

一見、何が問題なの？と思われるかもしれませんが、
借入やカード利用が一切ない状態も、実は注意が必要です。

信用情報に履歴がないと、金融機関が返済実績を判断できず、審査が慎重になるケースがあります。
特に一定の年齢以上で履歴がない場合は、確認が細かくなる傾向があります。

6. すでに他の住宅ローンの連帯保証人になっている

例えば、ご実家の住宅ローンで「親子リレー返済」の連帯保証人になっている場合、
その時点で“借入（負債）がある”とみなされます。

そのため、新たに住宅ローンを組もうとすると、審査が厳しくなる傾向があります。

またこのケースでは、ご実家の住宅ローンに対して
お子様の名前が抵当権に明記されており、親子それぞれの持分（所有権の割合）も設定されています。

ここで注意したいのが、
「自分の負担分だけ返済すれば抵当権設定が外れるのでは？」という点です。

実際には、子の残債分だけを返済しても抵当権が外れないケースが多く、
原則として“住宅ローン全体の完済”を求められることが一般的です。

これは、例えばご夫婦でペアローンを組んだ住宅を、
やむを得ず早期売却しなければならなくなった場合にも同様です。
片方の抵当権だけを外すことができず、手続きに苦労するケースが見られます。

一方で、近年は建築費や住宅ローン金利の上昇により、
単独名義では希望額のローンが通りにくくなっているのも事実です。

そのため、連帯保証やペアローンは有効な手段である一方、
将来のリスクも踏まえて慎重に検討することが大切です。

※この件でお困りの場合はお伝えください。ご提案できることがある場合もあります。

7. 依頼する住宅会社の影響が！？

見落とされがちですが、住宅会社の経営状況も審査に影響することがあるようです。

SNSでたまたま見かけただけですが、このケースで住宅ローンの事前審査が通らなかった人がいるようです。

施工会社の経営状況や資金繰りに不安がある場合、金融機関が慎重になるケースがあることは考えられます。
住宅ローンは「人」だけでなく「計画全体の安全性」も見られるため、会社選びも重要なポイントです。

◆ 審査前にやっておきたい3つの対策

住宅ローン審査をスムーズに進めるために、事前に確認しておきたいポイントをまとめました。

・リボ払いや滞納は事前に解消する

リボ払いの残高はできるだけ完済しておきましょう。
また、数円単位の未払いでも影響する場合があるため、確認することが大切です。

・不要なキャッシング枠は整理する

使っていないカードやキャッシング機能は、事前に見直しておくのがおすすめです。
「持っているだけ」で影響するケースもあります。

・変動金利の場合、金利上昇を想定した返済計画を立てる

変動金利を選ぶ場合は、将来の金利上昇も見据えたシミュレーションをしておきましょう。

「今払えるか」ではなく、
「将来も無理なく払い続けられるか」が重要です。

◆まとめ：借りられる額ではなく「安心して返せる額」で考える

住宅ローンは、人生で最も大きな借入のひとつです。

審査に通るかどうかだけでなく、その後の生活まで見据えた計画が大切です。
車のローンやリボ払い、クレジットカードの枠、過去の支払い履歴など、普段意識しない部分が審査に影響することもあります。

まずはご自身の家計や信用状況を整理するところから始めてみてください。

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銀行、クレジットカードなど無料版でも4つまで登録できますので、
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最初の設定だけ大変ですが、住宅プランナー佐藤は手放せないです。

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家づくりのための「自己資金のつくり方」については、以前にコラム記事を作成していますので、
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株式会社サトー住販：今知りたい、”自己資金”のつくり方

コラム記事の作成：株式会社サトー住販　佐藤桂